Sunt puțini cumpărători de imobile care citesc cu atenție certificatul de performanță energetică înainte de a semna un contract.
Cei mai mulți se uită la clasa energetică, văd o literă de la A+ la G și trec mai departe, fără să înțeleagă ce înseamnă acel indicator pentru cheltuielile lunare pe care urmează să le suporte.
Această neglijență costă, diferența dintre o locuință de clasă B și una de clasă E, la suprafețe identice și în aceeași zonă climatică, se poate traduce într-o sumă semnificativă la facturile anuale de energie, sumă care, înmulțită cu numărul de ani de utilizare, depășește adesea marja de negociere obținută la prețul de achiziție.
Un standard deja obligatoriu: clădirile al căror consum de energie este aproape egal cu zero (clădirile NZEB)
Înțelegerea certificatului de performanță energetică a clădirilor (numit în mod curent certificat energetic) este inseparabilă de contextul legislativ în care acesta funcționează.
Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor, republicată și actualizată, a stabilit că, începând cu 31 decembrie 2020, toate clădirile noi din România trebuie să fie clădiri al căror consum de energie este aproape egal cu zero.
Termenul acesta nu este o aspirație, ci este o cerință legală, prevăzută explicit la art. 17 din lege, care se aplică tuturor clădirilor noi recepționate în baza autorizației de construire emise după data menționată.
Pentru clădirile noi din proprietatea sau administrarea autorităților publice, obligația a intrat în vigoare mai devreme, din 31 decembrie 2018.
O clădire care respectă acest standard are o performanță energetică foarte ridicată, consumul său de energie este acoperit în proporție de cel puțin 30% din surse regenerabile, conform prevederilor legale.
Aceasta înseamnă, în practică, o anvelopă termică bine izolată, tâmplărie eficientă, sisteme de ventilație cu recuperare de căldură și surse proprii de energie regenerabilă, fie că este vorba despre panouri fotovoltaice, panouri solare termice sau o pompă de căldură.
O clădire NZEB care îndeplinește cerințele va obține un certificat de clasă A sau A+.
Dacă dumneavoastră cumpărați un apartament într-un bloc nou construit după 2020 și certificatul arată o clasă C sau D, este un semnal că ceva nu a funcționat conform legii în procesul de construire și certificare.
Pentru clădirile existente, standardul nu este obligatoriu în mod direct, însă Legea nr. 372/2005 prevede că, atunci când se execută lucrări de renovare majoră, adică lucrări al căror cost depășește 25% din valoarea de impozitare a clădirii, performanța energetică a acesteia trebuie îmbunătățită pentru a satisface cerințele din metodologie, în măsura posibilului din punct de vedere tehnic, funcțional și economic.
Ce conține, concret, un certificat de performanță energetică
Dincolo de clasa energetică, un certificat de performanță energetică complet include mai mulți indicatori tehnici pe care merită să îi înțelegeți:
- consumul total specific de energie primară, exprimat în kWh/m2/an, care arată cantitatea de energie calculată pentru utilizarea normală a clădirii într-un an, raportată la suprafața utilă;
- consumul defalcat pe categorii de utilizare: încălzire, răcire, ventilație, apă caldă menajeră și iluminat interior;
- emisiile echivalent CO2, exprimate în kg/m2/an, care reflectă impactul clădirii asupra mediului;
- caracteristicile termice ale elementelor de anvelopă: pereți exteriori, ferestre, acoperiș, planșee;
- eficiența sistemelor tehnice instalate: încălzire, răcire, ventilație, preparare apă caldă;
- recomandări pentru îmbunătățirea performanței energetice, cu estimări ale economiilor posibile.
Secțiunea de recomandări este, probabil, cea mai neglijată parte a documentului, deși este, în practică, cea mai utilă pentru proprietarii care intenționează să renoveze.
Auditorul energetic a calculat, pe baza caracteristicilor reale ale clădirii respective, ce măsuri ar aduce cea mai mare reducere a consumului de energie și cu ce cost aproximativ.
Dacă intenționați investiții în eficiența energetică a locuinței, acesta este punctul de plecare corect.
Când este obligatoriu certificatul de performanță energetică
Cadrul legal în vigoare este clar. Legea nr. 372/2005 stabilește că certificatul de performanță energetică este obligatoriu în următoarele situații:
- la vânzarea oricărei clădiri sau unități de clădire, indiferent de suprafață sau destinație;
- la închirierea oricărei clădiri sau unități de clădire;
- la finalizarea construcției unei clădiri noi, obligatoriu la recepția la terminarea lucrărilor;
- la executarea unor lucrări de renovare majoră la o clădire existentă;
- pentru clădirile cu suprafața utilă de peste 250 m2 aflate în proprietatea sau administrarea autorităților publice și frecvent vizitate de public.
Proprietarul are obligația de a pune certificatul la dispoziția potențialului cumpărător sau chiriaș înainte de încheierea contractului, astfel încât acesta să ia cunoștință de performanța energetică a imobilului pe care urmează să îl cumpere sau să îl închirieze.
Contractele de vânzare-cumpărare încheiate fără respectarea acestei obligații a existenței certificatului energetic sunt supuse nulității relative, potrivit Codului civil.
Valabilitatea certificatului este de 10 ani de la data emiterii, cu excepția situației în care se efectuează lucrări de renovare majoră care modifică consumurile energetice ale clădirii.
În acel caz, este necesar un certificat nou, care să reflecte starea actuală a imobilului.
Cine elaborează certificatul energetic și de ce contează gradul profesional al auditorilor energetici
Certificatul de performanță energetică poate fi elaborat doar de auditori energetici pentru clădiri, atestați de Ministerul Lucrărilor Publice, Dezvoltării și Administrației.
Există două grade profesionale pentru auditori:
- Gradul II permite elaborarea certificatelor exclusiv pentru clădiri rezidențiale individuale și unități din clădiri de locuit colective (case/vile și blocuri de locuințe);
- Gradul I conferă dreptul de a elabora certificate pentru orice tip de clădire, inclusiv spații comerciale, birouri, hoteluri sau clădiri industriale.
Dacă doriți un certificat energetic pentru un spațiu comercial, un birou sau o altă clădire cu destinație nerezidențială, verificați că auditorul pe care îl contactați are atestare de gradul I.
Certificatele emise fără cod unic de înregistrare emis de Ministerul Lucrărilor Publice, Dezvoltării și Administrației sunt, de asemenea, nule de drept, conform legii.
Cum interpretați clasa energetică în termeni de costuri reale
Clasa energetică exprimă, sintetic, nivelul de performanță al clădirii.
O clădire de clasă A+ are costuri de utilizare minime; una de clasă G risipește energia în mod semnificativ.
Diferența dintre cele două extreme poate reprezenta un raport de 1 la 5 sau chiar mai mult, în ceea ce privește consumul anual de energie pentru încălzire.
Consumul specific de energie primară, exprimat în kWh/m2/an, este indicatorul care vă permite să estimați concret costurile anuale.
Această estimare este utilă atât pentru cumpărători, care pot compara obiectiv mai multe proprietăți, cât și pentru vânzători, care pot cuantifica avantajul economic al unui imobil cu performanță energetică bună față de concurența de pe piață.
Un imobil eficient energetic nu este doar mai confortabil, ci și mai ușor de vândut și, de regulă, la un preț mai bun.
