Piața imobiliară din România înregistrează, în ultimii ani, o cerere susținută pentru case și vile, atât în București, cât și în localitățile din județul Ilfov.
În acest context, tot mai mulți proprietari descoperă o realitate pe care nu o anticipează întotdeauna: certificatul de performanță energetică este un document obligatoriu prevăzut de lege, fără de care vânzarea unui imobil rezidențial nu poate fi finalizată în mod legal.
Același document este necesar și la recepția finală a oricărei construcții noi.
Dacă în cazul apartamentelor procedura este relativ cunoscută, în cazul caselor și vilelor lucrurile sunt ceva mai complexe.
Suprafețele mai mari, diversitatea materialelor de construcție și varietatea sistemelor tehnice fac din evaluarea energetică a unei case un proces care necesită o documentație mai amplă și o vizită la fața locului din partea auditorului energetic atestat.
Standardul NZEB și impactul său asupra caselor noi
Legislația română în domeniul performanței energetice a clădirilor a evoluat semnificativ în ultimii ani.
Potrivit art. 17 din Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor, cu modificările și completările ulterioare, toate clădirile noi pentru care recepția la terminarea lucrărilor se efectuează în baza autorizației de construire emise începând cu 31 decembrie 2020 trebuie să fie clădiri cu consum de energie aproape egal cu zero – cunoscute sub acronimul NZEB (Nearly Zero Energy Building).
Concret, o clădire NZEB trebuie să aibă o performanță energetică foarte ridicată, la care consumul de energie este aproape egal cu zero sau foarte scăzut, iar cel puțin 30% din energia primară totală consumată trebuie să provină din surse regenerabile, din care minimum 10% din surse amplasate la fața locului.
Această cerință se aplică tuturor tipurilor de clădiri noi, inclusiv caselor și vilelor rezidențiale unifamiliale.
Cel care construiește o casă nouă are nevoie, înainte de a obține autorizația de construire, de un raport de conformare NZEB – document elaborat de un auditor energetic atestat gradul I, prin care se analizează dacă proiectul respectă cerințele de încadrare în categoria clădirilor cu consum aproape zero de energie.
Fără acest raport, documentația pentru autorizația de construire este incompletă. Ulterior, la recepția finală a construcției, este necesar și certificatul de performanță energetică.
Când este obligatoriu certificatul energetic pentru o casă
Legea nr. 372/2005 stabilește mai multe situații în care certificatul de performanță energetică este obligatoriu.
Prima și cea mai frecventă este vânzarea imobilului: potrivit art. 22 alin. (1), proprietarul are obligația de a pune la dispoziția potențialului cumpărător o copie a certificatului anterior perfectării contractului.
La încheierea contractului de vânzare-cumpărare, originalul se transmite noului proprietar.
A doua situație este recepția finală a unei construcții noi, conform art. 23 alin. (1) din aceeași lege, certificatul se prezintă în original comisiei de recepție la terminarea lucrărilor și se anexează, în copie, la procesul-verbal de recepție.
Procesul-verbal încheiat fără copia certificatului este nul de drept – o sancțiune care subliniază importanța acestui document.
Închirierea unui imobil rezidențial constituie o a treia situație care atrage obligativitatea certificatului energetic.
Proprietarul trebuie să pună la dispoziția potențialului chiriaș o copie a documentului înainte de semnarea contractului de închiriere, pentru ca acesta să poată evalua în cunoștință de cauză costurile de întreținere ale imobilului pe care urmează să îl ocupe.
Ce acte sunt necesare și cum se desfășoară procesul
Spre deosebire de apartamente, unde documentația se rezumă în general la planul de cadastru al unității locative, în cazul caselor auditorul energetic are nevoie de o documentație mai amplă.
De regulă, aceasta se găsește în cartea tehnică a construcției – document obligatoriu pentru orice imobil conform legislației în vigoare.
Din cartea tehnică sunt necesare planurile de situație, planurile tuturor nivelurilor, secțiunile transversale și longitudinale, precum și memoriile tehnice.
Pe lângă aceste documente, auditorul are nevoie de informații despre tipul și grosimea materialelor de izolație termică, tipul sistemului de încălzire, calitatea tâmplăriei exterioare și orientarea cardinală a clădirii.
În cazul caselor mai vechi, este relevantă și informația despre eventualele lucrări de reabilitare termică executate.
O vizită la imobil este, de obicei, necesară pentru verificarea directă a acestor aspecte și efectuarea măsurătorilor.
Un aspect important de reținut: potrivit art. 21 alin. (8) din Legea nr. 372/2005, certificatele de performanță energetică emise fără cod unic de înregistrare emis de Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației sunt nule de drept.
Este recomandat să verificați întotdeauna că auditorul la care apelați are dreptul să emită certificate și că documentul eliberat conține acest cod.
Cum se interpretează clasa energetică a unei case
Certificatul de performanță energetică încadrează imobilul într-o clasă de eficiență energetică, notată de la A+ (cel mai eficient) până la G – cel mai puțin eficient.
Această clasificare este determinată de mai mulți factori: calitatea izolației termice a anvelopei clădirii, tipul și randamentul sistemului de încălzire, eficiența preparării apei calde menajere, calitatea tâmplăriei exterioare și orientarea clădirii față de punctele cardinale.
O casă construită în urmă cu mai multe decenii, fără lucrări de reabilitare termică, se încadrează de regulă într-o clasă energetică inferioară, ceea ce implică costuri de întreținere mai ridicate pentru viitorul proprietar.
În schimb, o casă nou construită conform standardelor actuale poate obține o clasă A+, A sau B, cu costuri de întreținere semnificativ mai mici pe termen lung.
Această distincție devine relevantă în negocierea prețului de vânzare.
Legea obligă de altfel proprietarul să precizeze în anunțurile de vânzare sau închiriere informații din certificat cu privire la indicatorii de performanță energetică, conform art. 24 din Legea nr. 372/2005, ignorarea acestei obligații poate atrage sancțiuni contravenționale.
Cine poate emite certificatul energetic și valabilitatea lui
Certificatele de performanță energetică pot fi elaborate doar de auditori energetici atestați de Ministerul Lucrărilor Publice, Dezvoltării și Administrației.
Există două grade de atestare: auditorul de gradul I poate întocmi certificate și audituri energetice pentru toate categoriile de clădiri – rezidențiale și nerezidențiale, de orice dimensiune și complexitate.
Auditorul de gradul II este limitat la anumite categorii de imobile, cele rezidențiale (case și apartamente).
Potrivit art. 21 alin. (2) din Legea nr. 372/2005, certificatul este valabil 10 ani de la data eliberării, cu condiția ca în această perioadă să nu fie executate lucrări de renovare majoră care să modifice consumurile energetice ale imobilului.
Dacă realizați lucrări de termoizolație, înlocuiți tâmplăria exterioară sau montați un sistem de încălzire nou, este necesară obținerea unui nou certificat.
Dacă imobilul dumneavoastră se află în București sau în județul Ilfov, puteți apela la Reflex Architecture SRL, firmă cu auditori energetici atestați gradul I, care eliberează certificatul de performanță energetică în maximum 24 de ore de la obținerea documentației necesare și efectuarea vizitei la imobil.
Ce riscuri implică lipsa certificatului energetic
Lipsa certificatului de performanță energetică la vânzarea unui imobil nu este o simplă omisiune administrativă.
Potrivit art. 22 alin. (4) din Legea nr. 372/2005, contractele de vânzare-cumpărare încheiate fără respectarea obligației de a pune certificatul la dispoziția cumpărătorului sunt supuse nulității relative, conform Codului civil.
Aceasta înseamnă că tranzacția poate fi atacată în instanță de către cumpărător.
Art. 36 din aceeași lege stabilește un cadru contravențional clar pentru diverse abateri legate de certificatul energetic.
Proprietarul care vinde sau închiriază un imobil fără a respecta obligațiile legale privind certificatul energetic se expune atât unor riscuri juridice, cât și unor sancțiuni financiare.
Concluzie
Certificatul energetic pentru o casă sau o vilă este un document cu multiple implicații: juridice, comerciale și practice.
Proprietarul care dorește să vândă sau să închirieze un imobil rezidențial unifamilial are obligația legală să îl obțină din timp, pentru a evita întârzieri sau complicații la semnarea actelor.
În același timp, cunoașterea clasei energetice a propriei case reprezintă un avantaj în negociere și o informație valoroasă pentru potențialii cumpărători sau chiriași.
