Av. Gheorghe Piperea: Despre nevoia de locuire și echitate

Locuința personală sau familială reprezintă domiciliul sau reședința persoanei fizice, spațiul privat al acesteia și fundamentul echilibrului individual necesar participării active la viața socială și la creația de plus-valoare economică sau culturală.

Lipsa unei locuințe personale sau familiale semnifică la modul cel mai pregnant ruina personală, cel mai adesea ireversibilă.

Un astfel de final trebuie evitat, întrucât de aici rezultă o suită interminabilă de consecințe negative: pierderi pentru familia, comunitatea sau creditorii celui aruncat în stradă, costuri sociale cu șomajul, costuri sanitare cu bolile sau afecțiunile psihice atrase de ruina personală, golul lăsat în societate de un individ care, personal sau prin moștenitori, ar fi putut fi valoros pentru societate etc.

Acestea sunt motive cât se poate de întemeiate si de serioase pentru ca o legislație națională sau europeană să urmărească protecția chiriașului și a locuinței sale familiale, inclusiv prin plafonarea chiriilor, menținând, totuși, echilibrul contractual și sancțiunile aplicabile chiriașilor abuzivi.

Regulile din Codul civil român referitoare la închirierea de imobile cu destinație de locuință conțin un minim de protecție a chiriașilor, dar sunt insuficiente în raport de importanța socială a locuinței și destul de îndepărtate de cerințele echității care ar trebui sa regleze, dincolo de normele dreptului pozitiv, raporturile juridice dintre simpli particulari.

Atrag atenția că echitatea nu este un concept depășit și nu este un marker progresist – globalist.

Potrivit art. 1 alin.3 din Constituție, statul de drept se întemeiază, printre altele, pe dreptate și demnitatea omului, care sunt două dintre valorile fundamentale garantate de Constituție.

Codul civil din 2011 face referință la echitate atât în partea privind interpretarea și efectele legii (art.11 dispune că nu se poate deroga prin convenții de la normele care interesează ordinea publică și bunele moravuri, deci, și echitatea; art. 12 dispune că drepturile se exercită cu bună credință și conform cu bunele moravuri, adică și cu echitatea), cât și în partea privind teoria generală a obligațiilor (potrivit art. 1272, contractele obligă nu numai la ceea ce este expres stipulat, ci și la toate urmările pe care echitatea le dă contractului, după natura sa).

Ca și contractul de credit, contractul de închiriere a unei locuințe familiale este titlu executoriu pentru plata chiriei, cu condiția să fie înregistrat la organele fiscale sau, după caz, autentificat la notar (art. 1798 Cciv). Proprietarul imobilului închiriat poate trece la executarea silită a chiriașului direct în baza contractului, fără a mai fi nevoit să apeleze la instanța de judecată pentru a obține o hotărâre judecătorească de obligare la plata chiriei. Este adevărat că există o încuviințare prealabilă a executării silite a contractului de către o instanță specială, dar este vorba de procedură pur formalistă, care se derulează fără citarea părților, contrar regulilor statuate de instanțele europene în domeniul protecției consumatorului.

În principiu, evacuarea chiriașului se face în baza unei hotărâri judecătorești de drept comun.

Totuși, pentru evacuarea celui care ocupă abuziv imobilul, precum și pentru evacuarea celui care ocupa imobilul fără titlu, Codul de procedură civilă prevede o modalitate rapidă de evacuare, pe cale de ordonanță președințială (art. 1032 Cprciv).

Ocuparea abuzivă sau fără titlu poate fi făcută să pară a fi demonstrată, întrucât în cadrul procedurii ordonanței președințiale nu se verifică dreptul, ci aparența dreptului.

În imobilul închiriat pot locui, împreună cu chiriașul, membrii familiei sale. Pot locui împreună chiar și co-chiriașii care nu sunt o familie. De exemplu, cupluri necăsătorite sau elevi ori studenți care partajează un imobil cu mai multe încăperi, pentru a face chiria mai ușor suportabilă. În acest caz, așa cum rezultă din art. 1832 Cciv, persoanele care locuiesc împreună cu chiriașul sau co-chiriașii sunt ținuți solidar cu chiriașul, pe durata folosinței exercitate, pentru oricare dintre obligațiile izvorâte din contract, inclusiv plata chiriei. Mai mult chiar, încetarea, din orice cauză, a contractului de închiriere, precum și hotărârea judecătorească de evacuare a chiriașului sunt de drept opozabile și se execută împotriva tuturor persoanelor care locuiesc, cu titlu sau fără titlu, împreună cu chiriașul.

Este, în mod evident, un regim juridic contrar cerinței protecției locuinței familiale. Din dispozițiile art. 323 alin.1 Cciv rezultă că, în cazul în care locuința este deținută în temeiul unui contract de închiriere, fiecare dintre soți are drepturi locative proprii, chiar dacă numai unul dintre ei are calitatea de titular al contractului de închiriere sau contractul a fost încheiat înainte de căsătorie.

Regimul juridic mai sus enunțat este în contradicție și cu art. 258 alin.2 Cciv, conform căruia statul și societatea ocrotesc familia.

Este clar că nu poate fi beneficiar al protecției un chiriaș abuziv sau fără titlu valabil de ocupare a imobilului și indiferent de prejudiciile aduse locatorului, celorlalți chiriași sau vecinătății.

Dar nu toate cazurile de neplată a chiriei sunt generate de abuzul sau ilegalitatea comportamentului chiriașului și ale familiei sale. Cele mai frecvente cauze ale neplății chiriei ori a facturilor la utilități sunt economice și țin de presiunile altor creditori ori de insolvabilitatea cauzată de creșterea datoriilor și de reducerea sau pierderea veniturilor pe motiv de șomaj sau de boala. In orice caz, evacuarea care îi privește pe membri inocenți ai familiei chiriașului, inclusiv copiii, și pe co-chiriași , este deopotrivă ilogică și nedreaptă.

(va urma)